박세군 공인행정사

보상평가의 기준

공익사업 토지보상 보상평가의 기준
공익사업 토지보상

보상평가의 기준

지적공부상의 지목에 불구하고 가격시점에서의 실제이용 상황으로서 주위환경이나 대상토지의 공법상 규제 정도 등으로 보아 인정가능한 범위의 현실적인 이용상황으로
평가한다. (이하, 현황평가라 한다.)

01 토지의 일반적인 평가

  • 공시지가를 기준으로 평가

    - 용도지역 우선의 원칙
    - 현황중시의 원칙
    - 표준지선정의 특정성을 고려

  • 시점수정 (지가변동율을 적용)
  • 지역요인의 비교

    - 수용대상토지가 위치해 있는 지역과 표준지가 위치해 있는 지역의 특성을 비교함으로써 어느 쪽이 우세한지를 결정
  • 개별요인의 비교 (토지의 위치·형상·환경·이용 상황 등을 비교참작)
  • 그 밖의 요인 보정 (정상적인 거래사례·평가사례·실거래가 분석검증)

02 보상지침에 의한 평가

  • 나지 상정평가 (토지에 건축물 등이 있을 때에는 그 건축물 등이 없는 상태를 상정하여 토지를 평가
  • 개별 감정평가 (대상 토지 및 소유권 외의 권리마다 개별로 평가
  • 부분감정평가

    한 필지 토지의 일부만이 공익사업에 편입되는 경우 편입당시 토지전체의 상황을 기준으로 평가
  • 구분감정평가

    한 필지의 토지가 둘 이상의 용도로 이용되는 경우에는 실제용도별로 이용상황 또는 용도지역 별로 구분하여 평가
  • 일괄평가

    두 필지 이상의 토지가 일 단지를 이루고 있는 경우 일괄하여 평가

03 현황평가 하지 않는 토지

    공법상 제한을 받는 토지

  • 일반적 계획제한 : 제한을 받는 상태대로 평가보상

    - 용도지역·지구·구역의 지정 및 변경(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)
    - 국립공원·도립공원·시립공원·지질공원(자연공원법)
    - 문화재보호구역·상수원보호구역·군사시설보호구역·접도구역
  • 개별적 계획제한 : 제한을 받지 않는 상태대로 평가보상

    - 기반시설로 결정고시(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)
    - 공원(도시공원 및 녹지 등에 관한 법률)
    - 공익사업을 위한 사업인정고시(토지보상법)
    - 공익사업시행을 목적으로 한 사업구역·지구·단지 등의 지정고시
  • 무허가건축물 등의 부지

  • 무허가건축물 등이 건축될 당시의 이용 상황을 상정평가 (현황평가 배제)

    ※ 단. 1989. 1. 24 이전에 건축된 무허가건축물 등의 부지(현황평가)
  • 불법형질변경된 토지

  • 토지가 형질변경될 당시의 이용 상황을 상정평가(현황평가 배제)

    ※ 단. 1995.1.7당시 공익사업지구에 편입된 불법형질변경 토지(현황평가)
  • 미지급(미불)용지

  • 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용 상황을 상정하여 평가하되 이를 알 수 없는 경우에는 편입될 당시 지목과 인근 토지의 이용 상황 등을 참작하여
    평가 가격시점은 현재의 가격으로 평가
  • 도로부지

  • 사도부지 : 인근 토지가격의 5분지1 이내로 평가 (사유지로 사용료 징수가 가능한 도로)
  • 사실상의 사도부지 : 인근 토지가격의 3분지1 이내로 평가(자기토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로
  • 기타 도로부지 : 정상가격으로 평가
  • 소하천부지

    이용 상황 도시지역 내 도시지역 외
    농경지 인근토지의 1/2 인근토지의 7/10
    제방 제외지 측과 접한 농경지인 경우 인근토지의 1/2 인근토지의 7/10
    제외지 측과 접한 농경지가 아닌 경우 인근토지의 1/4 인근토지의 1/3
    고수부지 인근토지의 1/4 인근토지의 1/3
    모래밭·갯벌 인근토지의 1/7 인근토지의 1/5
    물이 흐르는 토지 인근토지의 1/10 인근토지의 1/7

    묘지의 평가

  • 인근지역의 표준적 이용 상황과 비슷한 토지의 적정가격을 기준으로 하되 분묘가 없는 상태를 상정평가

    ※ 표준적 이용 상황이 임야인지 전인지가 매우 중요
  • 잔여지의 기준

  • 보상방법 (취득하여 보상, 가치하락에 대한 차액보상, 공사비보상)
  • 잔여지의 요건

    - 대지로서 면적이 너무 작거나 부정형 등의 사유로 건축할 수 없거나 건축이 현저히 곤란한 경우
    - 농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형 등의 사유로 영농이 현저히 곤란한 경우
    - 공익사업시행으로 교통이 두절되어 사용이나 경작이 불가능하게 된 경우
    - 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 인정되는 경우
  • 수용청구

    - 사업인정이전 :사업시행자에게 매수청구
    - 사업인정이후 : 토지수용위원회에 매수청구

04 건축물 등 지장물의 평가

    원칙

  • 이전에 필요한 비용으로 보상한다.(해체·운반·복원)

    예외적으로 물건의 가격으로 보상하는 경우

    - 이전하기 어렵거나 이전으로 인하여 건축물을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우
    - 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우
    - 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우
  • 무허가건축물의 보상

  • 1989. 1. 24 이전에 건축된 무허가 건축물 및 허가·신고한 건축물

    - 주거이전비용보상
    - 주거용 건축물의 최저보상(600만원)
    - 주거용 건축물의 재 편입 가산금보상(30%가산, 최고액 1,000만원)
  • 사업인정고시 이전에 건축된 무허가건축물 : 손실보상 적용
  • 사업인정고시 이후에 건축된 무허가건축물 : 손실보상 제외

05 영업보상

    보상요건

  • 사업인정고시일 이전부터
  • 적법한 장소에서
  • 인적·물적 시설을 갖추고 지속적으로 행하고 있으며
  • 사업인정고시일 전에 허가 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업
  • 제외대상

  • 부동산임대업, 민박집, 종교시설, 건설업, 무허가영업, 비영리법인, 일정한 영업장이 없는 경우
  • 장소를 직접 영업에 이용하지 않은 경우
  • 사업인정고시일 등 이후에 행하고 있는 영업
  • 휴업상태에 있거나 영업이익이 없는 경우
  • 건물이 화재로 소실된 경우

06 휴업보상

  • 보 상 액 : ①+②+③+④+⑤

    ① 휴업기간에 해당하는 영업이익 : 최근 3년간의 평균 영업이익기준
    ② 휴업기간중의 영업용자산에 대한 감가상각비·유지관리비와 정상적으로 근무하여야 하는 최소 인원에 대한 인건비 등 고정비용
    ③ 영업시설·원재료·제품 및 상품의 이전에 소요되는 비용과 그 이전에 따른 감손상당액
    ④ 이전광고비·개업비용 등 영업장소 이전으로 소요되는 부대비용
    ⑤ 영업장소 이전 후 발생하는 영업이익감소금액(20/100, 1,000만원 이하)
  • 휴업기간 : 4개월 이내

07 폐업보상

  • 보 상 액 : 2년간의 영업이익(최근 3년간 평균 영업이익) + 영업용고정자산·원재료·제품 및 상품 등의 매각손실액
  • 폐업보상요건

    - 다른 장소에 이전하여서는 당해 영업을 할 수 없는 경우 - 다른 장소에서는 당해 영업의 허가 등을 받을 수 없는 경우 - 다른 장소로 이전하는 것이 현저히 곤란하다고 시장·군수가 객관적사실에 근거하여 인정하는 경우
  • 폐업보상금환수

    영업자가 영업폐지 후 2년 이내에 해당영업소가 소재하는 시·군·구 또는 인접한 시·군·구 지역 안에서 동일한 영업을 하는 경우

08 휴직 및 실직보상

  • 보상대상 : 사업인정고시일 당시 공익사업시행지구안의 사업장에서 3개월 이상 근무한 근로자
  • 보상금액

    - 휴직 : 휴직일수(120일분)에 근로기준법에 의한 평균임금의 70%
    - 실직 : 근로기준법에서 정한 평균임금의 120일분

09 영농보상

    기 준

  • 각 도별 연간 농가평균 단위 경작면적당 농작물총수입의 직전 3년간 평균의 2년치
  • 자격요건

  • 실제 경작자 또는 적법한 대리 경작자
  • 거주요건

  • 자경농지 : 실제 경작자
  • 자경농지가 아닌 경우

    ① 해당토지의 소재지와 동일한 시·구·읍·면
    ② 위 지역과 연접한 시·구·읍·면
    ③ 위 지역 외의 지역으로서 해당 토지 경계로부터 직선거리 30㎞이내
  • 지급방법

  • 농지소유자가 실제 경작자인 경우 : 전액 지급

  • 농지소유자가 실제 경작자가 아닌, 대리 경작자가 경작하는 경우

    - 농지소유자와 대리 경작자간 상호협의로 결정 - 협의가 성립되지 않을 경우 : 각 50% 배분

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